今天聊一聊对冲账户的话题。
在澳洲买房，办理贷款，银行一般都有两个产品种类可供选择。
为了方便好记，我把他们称为：
（1）基本产品Basic
（2）套餐产品Package
贷款产品的名字，各家银行肯定不一样，但是从贷款功能性来说，就这两种。
顾名思义，基本产品提供最基础的服务，满足买房人最基本的需求。
套餐产品，再额外提供一些服务，满足更多、更全面、多元化的需求。
两者最大的区别就在于，一般情况下，套餐产品Package有对冲账户功能Offset，而基本产品Basic则没有这个功能。
所以，一般也会用<有对冲Offset>和<没有对冲Offset>，来区分这两种贷款产品。
很多人可能会好奇，对冲账户到底是什么？
中文名：对冲账户
英文名：Offset Account
对冲账户Offset是澳洲房贷产品中最常见的一个功能。
它是一个普通交易账户，和你的房屋贷款账户相关联。
可以像使用日常交易账户一样进行存款或取款，可以把钱转入或转出。
对冲账户的基本原理就是对冲你贷款账户中的本金，从而降低贷款本金所产生的利息。
只要有钱在你的对冲账户，就可以减少银行对房屋贷款收取的利息。
对冲账户里的钱越多，放的时间越长，你支付的利息就越少，这就可以帮你更快地还清贷款。
设计对冲账户的主要目的就是帮助买房人优化贷款结构，利用日常资金来灵活抵扣房贷利息，从而缩短贷款年限，帮助贷款人更快地还完贷款。
举个例子：
假设A买房的时候，从银行获得一笔贷款是100万澳元。
开始计算贷款第一天，A在对冲账户里存入60万。
那么当天的利息就是按照100万-60万的贷款额度来计算，也就是按照40万的贷款额度来计算利息。
第二天，A又在对冲账户里存入30万。
那么当天的利息就是按照100万-60万-30万的贷款额度来计算，也就是按照10万的贷款额度来计算利息。
第三天，A又在对冲账户里存入10万。
这就意味着A的对冲账户已经被完全填满了，从填满当天开始，就不需要偿还任何利息了，因为所有的贷款余额已经被对冲账户的金额完全对冲了。
银行会根据每日对冲账户金额的不同，计算出对冲后贷款余额的金额，从而得到A的每日应付利息金额。
A的每日应付利息金额合计在一起，就是A的每月还款金额。
大多数时候，选择浮动利率的产品可以带有对冲账户功能，如果是固定利率的产品，则没有对冲账户。
对冲账户Offset的主要优点：
①简单灵活。
对冲账户本质上是一个日常交易账户，因此很容易存取资金，放在账户里就抵扣利息，需要的时候也可以消费购物。
②高息“回报”。
住房贷款的利率，通常高于日常储蓄的利率。
虽然你放在对冲账户里的钱没有利息，但把钱放在对冲账户里就意味着你省下了一笔贷款利息。
省下来的这笔钱比你储蓄的利息收益要多，就相当于“高息回报”了。
③利息按天计算。
房贷利息是每天计算的，所以只要你的钱在对冲账户里超过一天时间，就能抵扣一天的房贷利息。
所以，只要发了工资，一有钱，就直接放进对冲账户，直接抵扣房贷利息，需要的时候，这笔钱也可以直接用来消费。
④省税。
如果把钱放在储蓄账户，产生了利息收益，这肯定是要交税的。
如果把钱放在对冲账户里，不仅抵扣了贷款利息，还不用交税，实际上就是省税了。
基于以上优点，一般在帮客户申请贷款的时候，我们都会优先推荐有对冲账户的产品。
但是在做决策之前，有些注意事项，我也要交代清楚：
①账户费用。
正因为对冲账户有刚才讲过的那些优势，银行对于有冲账户的贷款产品，都会收取一笔账户管理费。
账户管理费一般是每年$300-$500块。
有的银行，比如澳新银行ANZ，是按月收取账户管理费，每个对冲账户每月$10块。
②最低余额。
在前面已经把对冲账户的工作原理解释得很清楚了。
简单说就是要有一笔钱放在对冲账户里，才能起到节省利息的作用。
在对冲账户里的钱越多，节省利息越多，省钱效果越明显。
所以，可能需要在对冲账户里账户有一个最低余额，才能实现潜在收益的目标。
如果对冲账户里没钱，起不到省钱的作用，每年还会收账户管理费，那就划不来了。
